POGGIO ALL’AGNELLO: FORSE UN ALTRA VARIANTE “AD PERSONAM”?

PIOMBINO 21 maggio 2017 – Martedì prossimo il consiglio comunale di Piombino sarà chiamato ad approvare le controdeduzione alle osservazioni presentate entro il 3 marzo alla Variante semplificata al Piano Strutturale d’Area e al Regolamento Urbanistico per il complesso ricettivo di Poggio all’Agnello. Si tratta della variante che permette alla residenza turistico alberghiera (R.T.A.) di Poggio all’Agnello di riconvertire il dimensionamento massimo oggi ammissibile (1000 posti letto) del complesso in residenze entro il limite del 40%. Il Comune ha parlato ripetutamente di 108 residenze turistiche che sarebbero diventate civili e destinate alla vendita. Quasi tutte le osservazioni sono state respinte fatte salve quelle presentate dalla Immobiliare Milanese 2006 srl che riguardavano un incremento di volumi entro il limite di 3.400 metri cubi per integrare la dotazione di servizi come ristorante, bar, pizzeria,palestra e così via.
Quelle respinte riguardavano temi fondamentali come

• la coerenza con i contenuti ed i principi sia del Piano Territoriale Provinciale di Coordinamento (PTC) che del vigente Piano Strutturale d’Area,
• l’essere una decisione di carattere particolare e specifica per l’insediamento in questione tale da determinare un vantaggio per l’impresa singola,
• la non applicabilità del contributo straordinario di cui all’art. 16 lett. Dter del DPR n. 380/2001.

Lasciamo al lettore che lo voglia la lettura integrale del documento prodotto dal Comune di Piombino con le relative motivazioni; ci permettiamo, però, di sottolineare il fatto che c’è una linea unitaria che unisce le controdeduzioni. Esse in sostanza confermano il punto debole all’origine della variante: l’essere una variante puntuale non inquadrata in visioni e regole valide su tutto il territorio comunale ed il fatto che scaturisca da un accordo con il proprietario della R.T.A. nel quale il Comune fa proprie le sue motivazioni:

• le perdite gestionali dopo cinque anni di esercizio,
• le difficoltà per il proseguimento della continuità aziendale e della relativa capacità occupazionale (diretta e indiretta) che interessa circa 62 lavoratori,
• la prospettiva di poter mantenere attiva la struttura attraverso un riassetto del regime giuridico della residenza alberghiera con la trasformazione di una parte della R.T.A. in unità abitative da destinarsi alla vendita al fine di recuperare nuove risorse finanziarie necessarie alla prosecuzione dell’attività di gestione del complesso turistico e quindi dell’occupazione.

Motivazioni che il Comune ha accettato pedissequamente senza una autonoma valutazione, costituendo un precedente di cui  è noto l’inizio ma non la fine al quale porterà e che la dice lunga sul tipo di sviluppo turistico al quale il Comune di Piombino pensa.

Nel merito delle controdeduzioni sottolineiamo soltanto gli elementi nuovi o più accentuati rispetto a quelli già esposti nei documenti pubblicati al momento dell’adozione della variante.
La cosa più interessante è che il Comune, anche al fine di “mitigare” i profili di potenziale contrasto con il PTC, introduce il fatto che la variante non è altro che l’attuazione di una nuova organizzazione turistica che si chiama condhotel. I condhotel, lo ricordiamo, sono descritti nella normativa statale (decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dall’art. 1, comma 1, della legge 11 novembre 2014, n. 164) come “gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o piu’ unita’ immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettivita’ e, in forma integrata e complementare, in unita’ abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non puo’ superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati.”. E così pure nella legge regionale toscana 20 dicembre 2016, n. 86.
Ma se questa è la volontà del Comune perché limitarsi a dire che il complesso residenziale/ricettivo di Poggio all’Agnello “è di fatto assimilabile” al condhotel (frase che non ha nessuna valenza giuridica) e scrivere, nelle Norme Tecniche di Attuazione, soltanto che nella convenzione che verrà stipulata dovranno essere disciplinate modalità di gestione delle unità abitative residenziali in rapporto alla gestione della struttura ricettiva e dei relativi servizi, al fine di favorirne l’integrazione funzionale e l’utilizzazione a fini ricettivi? La norma è aperta a tutte le soluzioni e non dà nessuna garanzia al Comune che venga realizzato un condhotel, se questa è l’intenzione del Comune.
Del resto nell’intesa preliminare tra il sindaco di Piombino ed il presidente della Società Immobiliare Milanese 2006 non si fa riferimento alla forma gestionale condhotel, si parla solo esplicitamente di trasformazione di una parte della R.T.A. in unità abitative da destinarsi alla vendita e si aggiunge che resterà ferma la gestione unitaria della R.T.A. con esclusione di quanto sarà oggetto di cambio di destinazione.
Le controdeduzioni alle osservazioni erano l’occasione per fare chiarezza ma così è un’occasione mancata seguendo le stesse finalità del Comune.

Il Comune ammette che la variante è una variante puntuale ed il suo interesse pubblico è giustificato dal pagamento del contributo straordinario ma, probabilmente rendendosi conto che si crea una disparità con altre strutture ricettive del territorio comunale, afferma che  la recente legge regionale 86/2016 ha comunque introdotto con la fattispecie dei condhotel, la facoltà generale, per le strutture alberghiere e le residenze turistico alberghiere (R.T.A.), di riconvertire a residenza parte delle unità ricettive esistenti (nel rispetto degli impegni relativi alla gestione unitaria ed integrata della struttura), senza peraltro alcun onere aggiuntivo a carico dell’impresa che dovesse intraprendere tale opzione. Può darsi che ci si riferisca alla norma secondo cui “Le residenze turistico-alberghiere, in caso di interventi edilizi, possono trasformarsi in condhotel” ma in ogni caso torniamo al punto di partenza e cioè che in nessuna norma della variante c’è scritto che lì si realizzerà un condhotel. Dunque almeno l’unicità di una regola generale valida su tutto il territorio del Comune di Piombino che riguardasse la possibilità o la non possibilità della trasformazione di strutture ricettive in residenze civili non è fatta salva.

Ed infine il cosiddetto “contributo straordinario” previsto dal decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 che aveva stabilito che nel caso di maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso, “tale maggior valore, calcolato dall’amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il Comune e la parte privata ed è erogato da quest’ultima al Comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l’interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche”. Dichiarato non applicabile in Toscana con la legge regionale 10 novembre 2014, n. 65, poi dichiarato applicabile sempre dalla Regione Toscana con la legge 8 luglio 2016 n. 43, essendo le deliberazioni con le quali i Comuni stabiliscono la normativa sugli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione lo strumento con il quale sono approvate le regole di attuazione anche in mancanza di una deliberazione regionale. Il fatto che emerge è che, pur essendo la variante urbanistica per Poggio all’Agnello adottata il 16 dicembre 2016 ciò non è stato ancora fatto, e che solo ora, in sede di controdeduzioni alle osservazioni si riconosce che “ai fini della concreta applicazione della fattispecie del contributo straordinario, sarà comunque necessario che il Comune proceda ad aggiornare ed implementare l’atto regolamentare di competenza del Consiglio Comunale con cui viene disciplinata in via generale l’incidenza degli oneri di urbanizzazione, circoscrivendo le casistiche di applicazione del nuovo istituto”. Viene rinviata in sostanza ogni decisione su questo strumento e le modalità della sua attuazione nel territorio comunale. La cosa non è di secondaria importanza perché siamo di nuovo di fronte ad una applicazione singola e puntuale  che  sarebbe potuta anche cambiare se vista in un’ottica più larga comunale o sovracomunale.
Inutile dire che l’ottica sovracomunale rimane la grande assente di tutta l’operazione.